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누구를 위해 늘렸나…개인 주담대·전세 ‘대출 지옥’ 여전

또또링3

2026-09-01 19:44 19 0

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금융당국이 가계대출 총량 규제를 완화했지만 시중은행에선 개별 주택담보대출을 받으려면 여전히 ‘오픈런’을 해야 할 뿐만 아니라 전세대출은 사실상 불가능한 것으로 나타났다. 가계대출 여력이 30조원가량 늘었지만 신축 아파트의 집단대출 위주로 채워지다보니 구축 아파트나 빌라, 전세대출을 받아야 하는 서민들은 혜택을 받지 못하고 있다는 지적이 나온다.
경향신문이 지난 28일 서울 마포구에 위치한 주요 시중은행 대출창구를 방문한 결과, 은행들은 대부분 집단대출과 총량 규제 때문에 개인 고객에게 실행 가능한 대출액이 없다는 답변을 내놨다.
A은행의 대출창구 직원은 “인근 신축 대단지 아파트에 집단대출(중도금대출) 300억원이 나갈 예정이라 개인 대출은 어렵다”고 말했고, B은행 직원 역시 “아파트 재개발 지역의 이주비대출(집단대출)이 예정돼 있어 개인 주택대출은 정책대출을 제외하면 불가능하다”고 안내했다.
C은행은 “본점에서 내려온 지점당 한도가 10억원”이라며 “10월 치까지 이미 찼고 11월 치는 9월부터 신청할 수 있다”고 말했다. 11월에 실행되는 주담대를 받으려면 9월이 되자마자 선착순으로 신청하고 기다려야 한다는 뜻이다.
금융당국이 8·13 부동산대책을 시행하며 가계대출 총량 규제를 완화했으나 주요 시중은행에선 여전히 대출이 막혀 있는 셈이다.
전세대출은 주담대 신청보다 더 어려웠다. 은행들은 주담대의 경우 실행 60일 전에, 전세대출은 30일 전에 신청을 받는다. 잔금 납입 일자가 11월이라면 주담대는 9월부터, 전세대출은 10월부터 받는다는 의미다. 결과적으로 11월 치 대출 한도를 따져보면, 9월에 신청한 주담대로 꽉 차 10월에 전세대출 신청은 불가능할 수도 있다. 실제로 D은행은 자체 규제 차원에서 30일 이후 실행되는 대출만 신청받아 사실상 전세대출엔 문을 걸어 잠갔다. 해당 은행에선 정책상품만 받는다며 전세대출을 문의하자 직원은 “인터넷은행 대출을 쓰는 게 낫다”고 권유하기도 했다.
하지만 인터넷은행도 이날 기준 개인 주택대출은 막혀 있었으며, 소득 기준 탓에 정책상품 대출을 받을 수 없는 경우엔 2금융권으로 내몰리는 상황이다.
정부가 빌라 등 비아파트에 대한 저리 대출 정책을 추진하지만 정작 비아파트엔 대출을 내주지 않는 은행도 있었다.
이날 찾은 한 시중은행에선 “아파트가 아니면 대출이 어렵다”고 말했다. 오픈런이 일어날 정도로 아파트 대출 수요가 많은 상황에서 은행으로선 굳이 비아파트 대출을 취급할 유인이 없는 셈이다.
정부가 8·13 부동산대책에서 올해 가계대출 총량 증가율 목표치를 기존 1.5%에서 3.0%로 완화했는데도 이 같은 현상이 나타나는 것은 대출 완화가 집단대출(중도금·이주비·잔금대출) 위주이기 때문이다. 전 금융권이 연내 추가로 공급할 수 있는 가계대출이 30조원인 가운데 일반 대출에 할당된 금액은 6조~8조원 수준인 것으로 전해졌다. 나머지는 집단대출과 정책대출에 배분됐다.
특히 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 연말까지 약 3000억원만 추가 공급이 가능하다. 총량 규제 완화로 올해 정책대출을 제외한 가계대출을 기존보다 약 2조6000억원 증가한 7조원까지 늘릴 수 있게 됐지만, 올해 들어 지난 27일까지 누적된 가계대출 증가액이 6조7000억원에 달하기 때문이다. 단순히 1000개 지점에 배분해도 지점당 3억원 수준으로, 잔액 기준인 점을 고려하더라도 신규 취급액을 늘리기 어려운 실정이다.
가계대출 총량 규제가 서민에게 더 불리하게 작용하고 있다는 지적은 금융당국 내에서도 제기됐다. 당국의 한 관계자는 “신축 아파트는 현금이 없다면 들어가기 힘든데, 이곳의 집단대출 중심으로 총량 규제를 완화했으니 구축 아파트를 바라보거나 전세로 들어가야 하는 서민 입장에선 역차별로 느낄 수 있다”고 지적했다. 한편 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난 27일 기준 781조4377억원으로, 지난달 말보다 2조4586억원 늘어난 것으로 집계됐다. 이 중 주담대 잔액(620조4172억원)이 2조4761억원 늘어 증가분의 대부분을 차지했다. 주담대 증가분의 약 43%(1조525억원)는 집단대출이었다.
이소영 중소벤처기업부 장관 내정자(41)가 31일 “중소벤처기업에 대한 지원 정책을 넘어 ‘규제개혁부 장관’이라는 마음으로 불합리한 규제를 완화하고 규제 방식 자체를 성찰하는 데 저의 역량과 추진력을 쏟아붓겠다”며 “대한민국에서 다시는 ‘타다’와 같은 일이 벌어지지 않도록 하겠다”고 말했다.
이 내정자는 이날 서울 여의도 인사청문회 준비 사무실로 처음 출근하는 자리에서 기자들과 만나 “새로운 산업과 기존 산업이 충돌하는 영역에서 중기부가 적극적인 역할을 하겠다”며 이같이 말했다.
이 내정자가 언급한 ‘타다 사태’는 신산업과 전통산업의 갈등 속에서 혁신 서비스가 규제에 가로막혀 좌초된 대표적 사례로 꼽힌다. 승합차 호출 서비스인 타다는 2018년 출범 뒤 택시업계의 거센 반발에 부딪혔고 국회에서 이른바 ‘타다 금지법’이 통과되면서 사업을 중단했다. 2023년 대법원에서 최종 무죄 판결을 받았지만 이미 서비스가 중단된 뒤여서 과도한 규제가 혁신의 발목을 잡았다는 비판을 받았다. 이 내정자의 발언은 부처 간 이해관계와 낡은 규제로 혁신 스타트업이 시장에서 퇴출당하는 비극을 되풀이하지 않겠다는 뜻으로 풀이된다.
이 내정자는 장관 취임 후 최우선 과제로도 규제 혁파를 꼽았다. 이 내정자는 “정부가 아무리 창업가들에게 멘토링과 지원을 해줘도 규제에 가로막히면 아이디어는 사장될 수밖에 없다”며 “국내의 촘촘하고 다층적인 규제와 사후적·전면적인 규제 방식은 혁신의 가장 큰 걸림돌”이라고 지적했다.
중소기업 정책과 관련해선 지원 중심에서 성장 중심으로의 패러다임 전환을 예고했다. 이 내정자는 “최근 수출 대기업을 중심으로 역대급 호황을 누리고 있지만 호황의 온기가 중소기업까지 고루 퍼져야 한다”며 “단순 지원 위주의 기존 정책에서 벗어나 새로운 성장의 길을 열기 위한 기업 정책을 고민하겠다”고 말했다.
소상공인 정책에 대해선 “소비 성향과 생활 방식 변화로 자영업 환경이 급변하고 있다”며 “구조적 위기 속에서 소상공인의 고충을 실질적으로 덜어낼 해법을 마련하겠다”고 설명했다.
앞서 이재명 대통령은 전날 재선의 더불어민주당 의원인 이 내정자를 공석인 중기부 장관에 내정했다.
더불어민주당이 재건축·재개발 법적 상한 용적률을 최대 1.3배까지 높이는 내용의 법 개정을 추진 중이다. 당초 이재명 정부는 민간 정비사업 규제 완화에 부정적인 입장이었지만, 성난 부동산 민심을 달래기 위해 오세훈 서울시장이 건의했던 용적률 완화 카드까지 적극적으로 받아들이는 것으로 풀이된다. 용적률이 완화되면 서울 도심의 공급이 늘어날 수 있지만 집값과 전월세 가격이 상승할 수 있다는 우려도 동시에 나온다.
민주당 서울시당위원장인 김영배 의원은 31일 BBS 라디오에서 “민주당 주도로 인허가 기간을 줄이고, 민간 용적률을 120~130%까지 올리는 방안이 포함된 타협안을 추가 검토하는 상황”이라고 말했다. 김 의원은 이날 통화에서도 “정책위의장을 중심으로 용적률 완화를 당 차원에서 논의 중”이라고 말했다. 당 정책위 관계자도 “국토교통부와도 협의가 됐다”며 “민주당도 재개발·재건축 규제를 완화하겠다는 입장”이라고 부연했다. 국토부 관계자 역시 “모든 가능성을 열어놓고 계속 검토 중”이라고 말했다.
현행법상 고층 아파트가 주로 들어서는 제3종일반주거지역의 용적률 상한은 300%다. 여기서 용적률을 1.2배로 높이면 최대 360%, 1.3배로 높이면 최대 390%까지 올라가게 된다.
용적률 완화 카드는 오 시장이 지난 26일 김윤덕 국토부 장관을 만나서도 건의했던 내용이다. 서울시에선 2031년까지 정비사업 31만가구 착공 계획 중 기존 주택을 제외한 순증 물량이 8만7000가구 수준이지만 용적률을 1.2배로 높이면 약 4만3000가구가 추가돼 총 13만가구까지 늘어날 수 있다고 보고 있다.
이재명 대통령은 7월23일 ‘부동산 정책 국민대토론회’에서 재개발·재건축을 두고 “기존 주민 상당수가 떠나야 해 총가구 수는 오히려 줄어드는 측면도 있다”며 부정적인 기조를 보였다.
정부가 기존 입장을 뒤집은 까닭은 부동산 민심이 심상치 않기 때문이다.
시장에서는 규제가 완화될 경우 기존 용적률 200~300% 수준이어서 재건축이 어려웠던 중층 아파트 단지들의 사업 가능성이 높아질 것으로 전망했다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “2000년대 초반에 입주한 15~20층 중층 아파트들은 용적률이 높아 그동안 리모델링만 가능했으나, 법이 개정되면 재건축이 가능해진다”고 말했다. 특히 마포·성동·광진·동작 등 한강벨트가 수혜 지역이 될 것으로 보인다.
추가분담금 부담으로 정체됐던 단지들도 사업에 속도가 붙을 수 있다. 상계주공6단지 전용 32㎡ 소유주가 전용 84㎡를 받으려면 추정 추가분담금이 약 7억6500만원에 달한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “일반분양 물량이 늘어나면 분담금이 5억원 안팎으로 줄어들 수 있다”며 “추가분담금 때문에 무산될 사업을 가능하게 만들 수 있다”고 말했다.
문제는 재건축·재개발이 서울 아파트 가격을 자극하고, 전월세난을 부추길 가능성이 있다는 점이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “중장기적으로 공급을 늘리고 분담금을 낮춰 정비사업을 활성화한다는 장점은 분명하다”면서도 “정비사업이 동시에 진행되면 이주 수요와 주택 멸실이 공급보다 먼저 발생해 전월세 가격을 자극할 수 있다”고 말했다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “특히 서울처럼 공급 기대가 가격에 민감하게 반영되는 시장에서는 사업 추진 가능성이 높아진 것 자체가 호재로 인식될 수 있다”며 “용적률 상향이 공급 확대라는 장기적인 효과를 얻으면서 단기적인 집값·전월세 시장 자극을 어떻게 최소화할 것인지에 관한 고민이 필요해 보인다”고 말했다.

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